Những năm gần đây, TP Hồ Chí Minh ghi nhận nhiều vụ tranh chấp liên quan đến giao dịch tại các dự án bất động sản chưa hoàn tất thủ tục pháp lý. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc một bộ phận người dân chưa hiểu đúng bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất.
Một dự án nhà ở chung cư ở phường Cát Lái, TP Hồ Chí Minh.
Luật sư Hạ Thị Thu Thảo, Công ty luật TNHH Nhật Bình cho biết, theo Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc chiếm hữu, quản lý hoặc sử dụng đất trên thực tế, dù lâu dài, không mặc nhiên làm phát sinh quyền sử dụng đất nếu chưa được Nhà nước công nhận.
Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều người vẫn cho rằng chỉ cần đang quản lý, sử dụng đất là có thể giao dịch. Từ nhận thức này, không ít trường hợp đã đặt cọc, ký hợp đồng nguyên tắc hoặc thỏa thuận mua bán tại các dự án chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, tặng cho khi đáp ứng đủ điều kiện, trong đó bắt buộc phải có Giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, không bị kê biên và còn thời hạn sử dụng. Các giấy tờ như phiếu thu, hợp đồng đặt cọc, xác nhận nội bộ của chủ đầu tư hoặc thông tin từ môi giới không chính thống không được xem là căn cứ làm phát sinh quyền sử dụng đất hợp pháp.
Dưới góc độ dân sự, Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định giao dịch chỉ có hiệu lực khi chủ thể có quyền định đoạt hợp pháp đối với tài sản. Nếu quyền sử dụng đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, hợp đồng có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu khi phát sinh tranh chấp.
Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 yêu cầu dự án phải có đầy đủ hồ sơ pháp lý, hoàn thành hạ tầng theo tiến độ và được ngân hàng bảo lãnh trước khi đưa vào kinh doanh. Việc huy động vốn khi chưa đủ điều kiện là hành vi vi phạm pháp luật.
Theo luật sư Thảo, trong một số trường hợp, hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản có thể bị xử lý theo Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Theo đó, người dân cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý dự án, yêu cầu cung cấp Giấy chứng nhận và các văn bản đủ điều kiện kinh doanh trước khi giao dịch. Tuân thủ quy định pháp luật là biện pháp quan trọng để phòng ngừa tranh chấp, bảo vệ quyền lợi và góp phần bảo đảm trật tự pháp lý trong lĩnh vực đất đai.
